Dokumentet e quajtura “Sazan” zbulojnë “masterplanin e fshehtë” të Zvërnecit
Autor Lorin Kadiu
Ndërsa kryeministri Edi Rama këmbëngul se “nuk ka marrëveshje” dhe se pa marrëveshje s’ka as projekt, dokumente teknike të nëntorit 2025 tregojnë një masterplan të detajuar me 11 zona zhvillimi, 727 mijë metra katrorë ndërtim, hotele, vila, marina dhe kazino. Emri në kopertinë është “Sazan”, por harta tregon Zvërnecin.
Dokumentet e publikuara së fundmi hedhin dritë të re mbi atë që po përgatitet në Peizazhin e Mbrojtur Pishë–Poro–Nartë. Dy materialet me ëmërtime “Sazan Development” dhe “Sazan Peninsula” u bënë publike nga Eric Czuleger, kryeredaktori The Under Report një ditë më parë. Por harta që i shoqëron nuk paraqet ishullin e Sazanit, ajo përputhet qartë me morfologjinë e zonës së Zvërnecit dhe Nartës dhe tregon një transformim rrënjësor të lagunës e brendshme dhe brezit bregdetar.
Dokumenti i quajtur “Sazan Peninsula” përshkruan, faqe pas faqeje, një projekt zhvillimi për Zvërnecin.
Kjo “zhvendosje” emërtimi nuk është detaj teknik. Ajo ka pasoja të drejtpërdrejta për debatin publik: ndërsa gazetarët, opinioni dhe madje edhe mediat e huaja i bëjnë pyetjet kryeministrit për Sazanin, materialet teknike tregojnë se projekti më i avancuar dhe më i detajuar është konceptuar për një zonë tjetër të mbrojtur, pikërisht aty ku disa javë më parë nisën të zhvillohen punime përgatitore, rrethime telash me gjemba dhe ku shpërtheu protesta që sot njihet si “Revolucioni Flamingo”.
Dokumenti i parë, “Sazan Development – Request for Proposal” (RfP), mban datën 6 nëntor 2025. Përmes tij kërkohen shërbime AOR/EOR (arkitekt dhe inxhinier i regjistruar përgjegjës) dhe shërbime inxhinierike: propozime teknike e financiare, staf, metodologji pune, eksperiencë të ngjashme, plan burimesh dhe shërbime projektimi për ndërtesa e infrastrukturë.
Në praktikën e zhvillimit imobiliar, një RFP i këtij lloji nuk i përket fazës fillestare apo vizionit për një projekt, por hartohet në momentin kur projekti kërkon të kalojë drejt zbatimit.
Po aty përmenden studime që lidhen drejtpërdrejt me territorin lagunor të Zvërnecit dhe Nartës, një modelim i cilësisë së ujit në lagunën e Nartës, studime për sedimentet, vlerësim i rrezikut sizmik, studim për vijën bregdetare dhe vlerësim për distancat e sigurta nga skarpatet.
Dokumenti i dytë, “Vision Masterplan – Book 2”, mban datën 14 nëntor 2025 dhe etiketohet në kopertinë si dorëzim draft. Ai është hartuar nga studioja ndërkombëtare e arkitekturës LAVA (Laboratory for Visionary Architecture), me strategjinë e mobilitetit të punuar nga kompania e planifikimit të transportit Systematica. Masterplani bazohet, siç thuhet në vetë dokumentin, mbi një përmbeledhje të porositësit të mëparshëm: “Sazan Masterplan Brief V1.5 – AA”, të datës 20 gusht 2025.
Pra, para se LAVA të vizatonte qoftë edhe një vijë, dikush e kishte porositur dhe përcaktuar kornizën e këtij zhvillimi.
Masterplani organizon territorin në 11 zona programore, me 254.8 hektarë tokë dhe 727,527 metra katrorë sipërfaqe të ndërtuar. Zonat mbajnë emra si “Sazan Citadel & Marina”, “Cheval Blanc”, “Sazan Cove”, “Sazan Yacht Club”, “Sazan Beach Villas”, “Sazan Lake Villas”, “Sazan Hills”, “Casa Cipriani” dhe “Atlantis”.
Brenda tyre, sipas tabelave të vetë dokumentit, parashikohen rreth 3,200 njësi banimi e hotelerie: qindra vila “të markës”, mes tyre edhe kategoria e quajtur “Billionaires”; hotele të brendeve Aman, Cheval Blanc dhe Cipriani; një hotel “Atlantis” me 500 dhoma; kazino; fusha golfi; qendër kalërimi; klube plazhi dhe një “citadelë” e konceptuar për 5 deri në 10 mijë vizitorë në ditë, me rreth 3,000 vende parkimi.
Pjesa jugore e projektit rezervohet, sipas vetë dokumentit, për “Ultra High Net Worth Individuals”, individë me pasuri ultra të lartë, me akses të mbyllur, pika kontrolli sigurie dhe plazhe private. Dokumenti e përmend hapur edhe rolin e projektit si “levë për ambiciet e Shqipërisë për Golden Visa”.
Dokumenti pranon ndërhyrje të rënda në ekosistem
Masterplani nuk e fsheh shkallën e ndërhyrjes fizike në territor. Ai parashikon drenazhim dhe thellim të shtratit të lagunës, vlerësuar paraprakisht në 6 milionë metra kub, mbi një sipërfaqe prej rreth 525 mijë metrash katrorë, si dhe mbushje toke prej rreth 2 milionë metrash kub për të ngritur artificialisht terrenin ku do të vendosen vilat.
Projekti parashikon liqene artificiale, kanale të lundrueshme, marina të gërmuara në tokë, të gjitha në një lagunë që vetë dokumenti e përshkruan si “një nga ligatinat më të rëndësishme ekologjike të Shqipërisë”.
Madje, plani shkon më tej dhe pranon me shkrim rreziqet: drenazhimi i pakontrolluar, thuhet aty, rrezikon të destabilizojë hidrologjinë e lagunës, të rrisë erozionin dhe të prishë balancën e sedimenteve.
Autorët identifikojnë si “rrezik për zhvillimin” faktin që organizata si Shoqata Ornitologjike e Shqipërisë dhe Eco-Albania po shtyjnë për kufizimin e ndërtimeve në zonat e mbrojtura. Mbrojtja ligjore e natyrës trajtohet, jo si kusht por si pengesë për t’u menaxhuar.
Një tjetër element bie në sy. Parimet e masterplanit flasin për “më pak se 8% sipërfaqe toke” të zënë nga ndërtesat, e njëjta shifër e përdorur publikisht edhe për Sazanin. Por tabela e përdorimit të tokës në të njëjtin dokument tregon se 53% e territorit klasifikohet si “zonë zhvillimi” dhe vetëm 5% si “e pazhvillueshme dhe e mbrojtur”, ndërsa pjesa tjetër ndahet mes hapësirave rekreative (29%) dhe liqeneve e marinave (13%).
Dy shifrat masin gjëra të ndryshme, e para gjurmën fizike të ndërtesave dhe e dyta territorin që organizohet në funksion të zhvillimit. Pikërisht këtë hendek e ka dokumentuar Citizens.al që në muajin mars 2026, duke argumentuar pse narrativa e “8 përqindëshit” nuk shpjegon mënyrën se si projekti e ndryshon funksionin e të gjithë territorit.
Çfarë thotë studio LAVA?
E pyetur nga Citizens.al, studioja LAVA konfirmoi autorësinë e dokumentit, duke e cilësuar atë si studim paraprak.
“Dokumenti në qarkullim është një studim draft i zhvilluar nga LAVA, si një prej disa studimeve për Gadishullin e Sazanit”, thuhet në përgjigjen e dërguar me shkrim. Sipas kompanisë, ai përfaqëson “një dorëzim draft – jo një plan final apo të miratuar”, studimi “i dha përparësi përgjegjësisë ekologjike, biodiversitetit dhe balancës mes ruajtjes së tokës dhe zhvillimit”, ndërsa angazhimi i LAVA-s në projekt “nuk vazhdoi përtej kësaj faze”.
Përgjigjja e LAVA-s konfirmon dy fakte thelbësore: dokumenti është autentik dhe ai është vetëm njëri prej “disa studimeve” të porositura për këtë projekt. Studio nuk iu përgjigj pyetjes së çfarë ka ndodhur me projektin pas largimit të tyre.
Studio nuk iu përgjigj pyetjeve të Citizens.al se kush e porositi studimin dhe kush e hartoi “brief”-in “AA” të gushtit 2025. LAVA deklaroi se u largua nga projekti, po kush e mori stafetën?
Kjo përgjigje mund të gjendet, të paktën pjesërisht, në dokumentet e Qendrës Kombëtare të Biznesit. Siç raportoi Citizens.al vetëm pak ditë më parë, kompanitë e lidhura me Zvërnecin dhe Sazanin po konsolidohen rreth strukturave të grupit Al-Khayyat nga Katari, kompanitë e të cilit në Doha mbajnë pikërisht emrat “Sazan Development Holding” dhe “Sazan Operations Holding”.
I njëjti emërtim “Sazan” që në dokumentet teknike mbulon Zvërnecin, shfaqet edhe në skemën e korporatatave të pronarëve të rinj.
Rama përballë dokumenteve
Gjatë një takimi me gazetarë evropianë këtë javë, kryeministri Edi Rama u pyet me këmbëngulje nga një gazetare rumune nëse ekziston një projekt për Sazanin.
“Nuk ka një marrëveshje, nuk mund të bëjmë marrëveshje pa pasur projekt. Nuk kemi as marrëveshje për Sazanin. Pse? Sepse po negociojmë prej dy vitesh”, u përgjigj ai, duke shtuar se nuk bëhet fjalë për shitje të ishullit, por për një “sipërmarrje të përbashkët”, ku ndërtimet do të kenë tituj pronësie “ashtu sikurse edhe këtu përballë bulevardit”.
Në të njëjtën përgjigje, megjithatë, kryeministri pranoi se plane zhvillimi ekzistojnë: “Plan për t’u zhvilluar? Po, ka dy vendndodhje”, tha ai, pa e përmendur me emër vendndodhjen e dytë.
Për Zvërnecin, përgjigjja e tij ishte edhe më e shkurtër: “Për ishullin nuk kam asnjë skicë të paraqitur sepse nuk ka asnjë marrëveshje, në Zvërnec ka një marrëveshje me pronarët e tokës dhe po vazhdojnë, është normale, nuk kam çfarë t’ju them për të”.
Por deklaratat e kryeministrit nuk i përgjigjen pyetjes që ngrenë dokumentet. Pyetja nuk është nëse ekziston një marrëveshje finale e firmosur. Pyetja është: si shpjegohet që, ndërsa zyrtarisht mohohet ekzistenca e një projekti të përcaktuar, në nëntor 2025 qarkullonin dokumente teknike me datë, autor, zona ndërtimi, tabela sipërfaqesh, strategji parkimi, faza zbatimi dhe kërkesa për oferta inxhinierike, të gjitha mbi territorin e Zvërnecit?
Cila është “vendndodhja e dytë” me plan zhvillimi, që kryeministri e pranon por nuk e emërton?
Dokumentet nuk provojnë se projekti është miratuar nga institucionet shqiptare, as se punimet në terren janë autorizuar mbi bazën e këtij masterplani. Por ato provojnë diçka tjetër, po aq të rëndësishme: se Zvërneci, brenda një peizazhi të mbrojtur, është trajtuar prej muajsh në materiale teknike si një projekt i strukturuar zhvillimi, me investitorë, arkitektë, inxhinierë dhe afate, të gjitha larg syve të publikut.
Vlen të theksohet se masterplani parashikon edhe një fazë “0 – enabling works”, punime përgatitore në pjesën veriore të territorit. Pikërisht punime përgatitore, rrethime me gardh dhe roje private ka dokumentuar Citizens.al në terren gjatë javëve të fundit në Zvërnec, përfshirë ngjarjen e 30 majit, kur një qytetar u tërhoq zvarrë nga rojet private në prani të Policisë së Shtetit, pamje që ndezën protestat mbarëkombëtare.
Si arritëm deri këtu?
Dokumentet e publikuara nga The Under Report shtojnë një hallkë të re në një zinxhir që Citizens.al e ka ndjekur prej më shumë se një viti.
Në qershor 2025, Citizens.al raportoi se qeveria krijoi kompaninë shtetërore ASDRE për t’u bërë ortake në zhvillimin e resortit të propozuar nga Affinity Partners e Jared Kushner, ndërsa institucionet nuk bënin transparencë për propozimin në Zvërnec.
Në janar 2026, vizita e Ivanka Trump dhe Jared Kushner në Vlorë, me darka private me kryeministrin dhe takime me dhjetëra arkitektë, ngriti pyetjen nëse Sazani dhe Zvërneci po trajtoheshin si pasuri publike apo si asete të vendosura në tryezë përmes negociatash direkte, pa garë dhe pa transparencë. Vizita përfshiu edhe Zvërnecin, një zonë që, zyrtarisht, “nuk ishte pjesë e projektit”.
Në mars 2026, Citizens.al publikoi dokumentet mbi përmasat reale të projektit në Sazan, duke treguar se narrativa e “8% ndërtim” fshihte privatizimin funksional të të gjithë ishullit.
Më 8 qershor, dokumentet e QKB-së treguan se kompanitë ndërmjetëse po dilnin nga struktura e pronësisë, ndërsa grupi Al-Khayyat nga Katari po shfaqej gjithnjë e më drejtpërdrejt në kontrollin e aseteve dhe projekteve.
Sot, dokumentet e reja tregojnë se për Zvërnecin ekziston një masterplan teknik i detajuar.
Edhe pas këtyre dokumenteve, thelbi i çështjes mbetet i njëjtë me atë që Citizens.al ka ngritur prej muajsh: vendimet për dy prej territoreve më të vlefshme natyrore të vendit po merren në mënyrë jo transparente, larg garës dhe po aq larg publikut.
Deri më sot, asnjë institucion nuk ka bërë ende transparencë rreth projekteve. Dokumentet, ndërkohë, flasin vetë./ Citizens.al
Rruga Press