Shtëpia e pamundur në Tiranë! Goditja e ashpër ndaj shtresës së mesme nga modeli i dështuar ekonomik
Nga Erjon Saraçi, auditues ligjor * – Monitor
“An Englishman’s home is his castle” — “Shtëpia e anglezit është kalaja e tij”.
Një nga parimet më të njohura të së drejtës angleze (common law)
Çfarë e bën të pamundur pasjen e një shtëpie sot?
Për shumicën e të rinjve e të rejave, për çiftet që sapo kanë formuar familje dhe për të gjitha ato grupe shoqërore që e bazojnë jetesën te puna, qoftë punë krahu apo punë mendjeje, për sipërmarrësit e rinj dhe për të gjithë ata që punojnë me biznese familjare a individuale në më shumë se tre dekada treg të lirë, blerja e një apartamenti është kthyer në ëndërr.
Por jo në një ëndërr të realizueshme, në një ëndërr të pamundur!
Ndërsa pagat rriten me hapa të ngadaltë, çmimet e banesave janë më shumë se dyfishuar brenda pak vitesh, duke i detyruar shumë familje dhe individë të zgjedhin mes qirasë së përjetshme, emigrimit, ose një kredie 30-vjeçare që gllabëron më shumë se gjysmën e të ardhurave.
Në shumë intervista, artikuj dhe emisione, përfaqësues të sektorit të ndërtimit, agjentë të zyrave të pasurive të paluajtshme, inxhinierë e biznesmenë kanë parashtruar opinione që e shpjegojnë rritjen e çmimeve me blerjet nga emigrantët, të huajt dhe familjet shqiptare.
Kjo ide, e pompuar dhe e investuar me kujdes, ka një qëllim të vetëm tregtar: çimentimin e çmimeve në nivele të larta, për të mbrojtur marzhet dhe komisionet e shitblerjeve. Ndërkohë, raportimet zyrtare tregojnë për një stok të lartë apartamentesh bosh:
Sipas Censit 2023 (INSTAT), në 5 bashkitë e qarkut të Tiranës janë 85 mijë banesa bosh, nga të cilat 66% janë apartamente në pallate, ndërkohë që mbi 60 mijë familje të qarkut nuk kanë shtëpi në pronësi.
Pra ka më shumë banesa bosh sesa familje pa banesë: një paradoks, sepse në një treg të rregullt çmimet duhet të uleshin në kushte të tilla. Në shkallë vendi, nga 1 milion e 82 mijë banesa gjithsej, 356 mijë janë bosh, afërsisht 1 në 3.
Të dhënat e konsumit të energjisë (OSHEE)
Numri i apartamenteve të pabanuara në Tiranë është rritur 3.4 herë brenda 5 vjetësh nga 14,991 në vitin 2018, në 51,129 në vitin 2023.
Nga 292 mijë shtëpi me kontratë me OSHEE-në në Tiranë, afërsisht 51 mijë nuk janë të banuara. Kjo përkthehet në rreth 17.4% të banesave të kryeqytetit bosh, pa llogaritur godinat rezidenciale ende në ndërtim.
Situata më e fundit (2025–2026)
Stoku i banesave të pashitura mbetet i lartë. Rreth 1 në 3 banesa të reja janë bosh, çka sipas analizave të tregut, po frenon rritjen e mëtejshme të çmimeve.
Edhe agjencitë ndërkombëtare konfirmojnë se Tirana mbetet një nga tregjet me stokun më të lartë të apartamenteve të pashitura në rajon.
Për të hedhur më tepër dritë mbi arsyet e vërteta dhe më e rëndësishmja mbi çfarë mund dhe duhet të bëhet për të goditur këtë fenomen malinj, që po i pengon familjet shqiptare të kenë një shtëpi dhe një zhvillim të sigurt, le të përpiqemi t’u japim përgjigje këtyre pyetjeve:
Por sa kushton në të vërtetë ndërtimi i një metri katror banesë? Dhe sa paguan blerësi për të?
Përgjigjja e këtyre dy pyetjeve zbulon një hendek që nuk shpjegohet as me inflacionin, as me koston e materialeve, as me tokën…
Analiza e mëposhtme synon detajimin e kostove të ndërtimit të një apartamenti, duke u bazuar në tre skenarë:
Siç vihet re nga analiza e kostove, për të 3 skenarët ekziston një hendek totalisht i paarsyeshëm midis Çmimit te justifikueshëm ekonomikisht (Euro/m²) dhe Çmimit të kuotuar në treg.
Referuar gjithashtu dhe artikullit më të fundit të botuar nga Monitor me titull, “Keydata:
“Çmimet e apartamenteve rriten 122% brenda 7 viteve, arrijnë gati 2.2 mijë euro/m² në mars” trajtohet një rritje distopike dhe aspak normale e çmimeve ku çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve në Tiranë në muajin mars 2026, çmimi mesatar për apartamentet ka arritur 2,141 euro/m² ndërsa çmimi median ka arritur 2,046 euro për metër katror.”
Ndër të tjera aty citohet që:
“Në zonën e ish – Blloku çmimi mesatar i shitjes ka arritur 3,003 euro për metër katror deri në muajin mars 2026 nga 1,574 euro për metër katror që ishte çmimi në 3-mujorin e parë të 2022. Krahasuar me të njëjtën periudhë të 4 viteve më parë çmimi mestar në këtë zonë është rritur me 90%.
Brenda Unazës së Vogël të Tiranës ,çmimi mesatar ka arritur 2,431 euro për metër katror nga 1,269 euro që ishte në 3-mujorin e parë të 2022. Edhe në këtë çmimet janë rritur rreth 92% krahasuar me 4 vite më parë.
Shtrenjtim të çmimeve ka pasur edhe për apartamentet jashtë Unazës së Vogël. Në këtë zonë regjistrohet çmim mesatar prej 2,022 euro për metër katror nga 1,056 që ishte në 3 mujorin e parë të 2022. Rritja me 91.4%”, theksohet ndër të tjera në artikull.
Mbi çfarë dinamike tregu rriten këto çmime? Kush po i blen ato? Apo parkohet para në ndërtim? Dhe më e rëndësishmja si do të marrë zgjidhje ky problem për familjet shqiptare në kushtet e një emigrimi masiv në këto 10 vitet e fundit ?
Dilemat
Mbi çfarë dinamike tregu rriten këto çmime? Kush po i blen ato? Apo parkohet para në ndërtim? Dhe më e rëndësishmja si do të marrë zgjidhje ky problem për familjet shqiptare në kushtet e një emigrimi masiv në këto 10 vitet e fundit ?
Dinamika e vërtetë: kur banesa nuk blihet për t’u banuar
Përgjigjja e parë vjen nga vetë shifrat. Nëse çmimet do të rriteshin nga kërkesa reale për banim, do të duhej që të ardhurat e banorëve të ndiqnin të njëjtën trajektore. Ndodh e kundërta: ndërsa çmimet mesatare të apartamenteve në Tiranë u rritën me 122% brenda 7 viteve, paga mesatare mbetet rreth 30% më e ulët se mesatarja e rajonit dhe një familjeje i duhen rreth 19 paga vjetore bruto për një apartament 70 m², më shumë sesa në Athinë apo Amsterdam.
Një kërkesë e mbështetur te puna nuk mund t’i paguajë këto çmime. Dhe njëkohësisht, stoku i banesave bosh trefishohet. Në çdo treg normal, ky kombinim, blerës të varfëruar dhe ofertë e tepërt do të sillte rënie çmimesh. Kur çmimet rriten pikërisht në këto kushte, do të thotë se kërkesa që i mban lart nuk vjen nga ata që kërkojnë strehë.
Nga vjen atëherë? Raportet institucionale të dy viteve të fundit e kanë bërë tablonë gjithnjë e më të qartë. Raporti vjetor 2025 i Drejtorisë së Përgjithshme të Parandalimit të Pastrimit të Parave e identifikon sektorin e ndërtimit dhe të pasurive të paluajtshme si kanalin më të ekspozuar përmes të cilit paraja me origjinë të paqartë hyn në ekonominë shqiptare, jo në skema të fshehta, por në sektorët më të dukshëm: ndërtim, prona, kompani dhe qarkullim masiv cash-i.
Agjencia e Inteligjencës Financiare, në tipologjitë e saj të vitit 2025, e rendit pasurinë e paluajtshme si fushën më të përdorur për riciklimin e kapitaleve, me raste konkrete blerjesh trojesh e pronash me çmime të pazakonta nga kompani të sapokrijuara që raportojnë menjëherë fitime të konsiderueshme.
Ndërsa SPAK raportoi për vitin 2025 sekuestrime e konfiskime asetesh kriminale me vlerë 45.4 milionë euro, ku mbi 98% dyshohet se e kanë origjinën nga trafiku ndërkombëtar i narkotikëve dhe hetimet e publikuara tregojnë se ndërtimi nuk shërben thjesht si destinacion final për blerje apartamentesh, por si një sistem financiar paralel, ku trojet, lejet, kontratat e sipërmarrjes dhe apartamentet bëhen njësi për ruajtjen, copëzimin dhe qarkullimin e kapitalit.
Ky konstatim shpjegon atë që asnjë teori tregu nuk e shpjegon dot: pse çmimet nuk bien edhe pse banesat mbeten bosh. Për blerësin që pastron para, çmimi nuk është pengesë — është vetë qëllimi. Sa më i lartë çmimi i deklaruar, aq më shumë para të pista legalizohen në një transaksion të vetëm. Ky blerës nuk negocion, nuk pret ulje, nuk kërkon qira: apartamenti bosh e ka kryer funksionin e tij ditën që u nënshkrua kontrata te noteri.
Kështu, oferta e parasë së paligjshme vendos dyshemenë e çmimeve për të gjithë tregun — dhe çdo familje që blen me kursime e kredi paguan, në thelb, një taksë të fshehtë ndaj krimit ekonomik. Ndërkohë zhvilluesit dhe agjentët nuk kanë asnjë arsye t’i ulin çmimet e listuara: mjafton të shesin një pjesë të njësive me çmime të fryra, ndërsa pjesa tjetër qëndron bosh si rezervë vlere, e pambuluar nga asnjë kosto reale mbajtjeje, në një vend ku taksa e pronës është ndër më të ulëtat në Europë.
Pse nuk bien çmimet?!
Ndërtimi nuk shërben thjesht si destinacion final për blerje apartamentesh, por si një sistem financiar paralel, ku trojet, lejet, kontratat e sipërmarrjes dhe apartamentet bëhen njësi për ruajtjen, copëzimin dhe qarkullimin e kapitalit. Ky konstatim shpjegon atë që asnjë teori tregu nuk e shpjegon dot: pse çmimet nuk bien edhe pse banesat mbeten bosh. Për blerësin që pastron para, çmimi nuk është pengesë — është vetë qëllimi. Sa më i lartë çmimi i deklaruar, aq më shumë para të pista legalizohen në një transaksion të vetëm. Ky blerës nuk negocion, nuk pret ulje, nuk kërkon qira: apartamenti bosh e ka kryer funksionin e tij ditën që u nënshkrua kontrata te noteri.
Rrethi vicioz me emigrimin
Këtu fenomeni lidhet me plagën tjetër të madhe: emigrimin masiv. Në pamje të parë duket paradoks — vendi zbrazet, e megjithatë çmimet rriten. Në të vërtetë, të dyja janë faqet e së njëjtës medalje. Të rinjtë që nuk arrijnë dot as të përfytyrojnë blerjen e një banese me pagën e tyre largohen; largimi i tyre e zvogëlon edhe më shumë peshën e kërkesës reale për banim në treg, duke ia lëshuar terrenin kërkesës spekulative dhe asaj të parasë së dyshimtë.
Një pjesë e remitancave të vetë emigrantëve rikthehet pastaj në tregun e pronave si investim i kursimeve — shpesh i vetmi instrument investimi që ata njohin — duke i dhënë çmimeve edhe një shtysë shtesë. Dhe sa më shumë rriten çmimet, aq më shumë të rinj largohen. Modeli ekonomik që gjeneron kullat bosh është i njëjti model që zbraz shkollat, spitalet dhe fabrikat nga njerëzit.
Çfarë ka funksionuar gjetkë
Shqipëria nuk është vendi i parë ku paraja e paligjshme frynë tregun e banesave — dhe përvojat e huaja tregojnë se fenomeni nuk është i pandëshkueshëm.
Në Vankuver të Kanadasë, ku kapitali i huaj dhe ai me origjinë të paqartë kishin shkëputur çmimet nga të ardhurat vendase, autoritetet vendosën taksën mbi banesat bosh (Empty Homes Tax) dhe taksën shtesë për blerësit e huaj: mijëra apartamente dolën në tregun e qirasë dhe rritja e çmimeve u frenua.
Britania e Madhe krijoi instrumentin e urdhrave për pasuri të pashpjegueshme (Unexplained Wealth Orders), që i detyron pronarët të provojnë burimin e ligjshëm të fondeve për pronat e tyre — përndryshe prona konfiskohet.
Në Spanjë, operacionet e mëdha antikorrupsion në Marbella dëshmuan se pastrimi i dekadave përmes ndërtimit mund të goditet edhe me vonesë, ndërsa rasti i fondit malajzian 1MDB tregoi se pronat e blera me para të vjedhura mund të kthehen. Mësimi i përbashkët: aty ku shteti ka vendosur transparencë mbi pronësinë përfituese dhe verifikim të burimit të fondeve, hendeku mes kostos dhe çmimit është ngushtuar.
Çfarë duhet bërë: 6 hapa konkretë
Së pari, transparencë e plotë mbi pronësinë përfituese. Regjistri i pronarëve përfitues duhet të bëhet funksional, i verifikuar dhe i aksesueshëm publikisht për çdo shoqëri ndërtimi dhe çdo blerës institucional. Ashtu siç është theksuar edhe nga praktika hetimore, në Shqipëri pronësia faktike dhe ajo juridike shpesh nuk përputhen — dhe pikërisht kjo errësirë e bën ndërtimin strehën ideale të kapitalit kriminal.
Së dyti, verifikim i detyrueshëm i burimit të fondeve për çdo blerje prone mbi një prag të caktuar, me kalim të plotë të pagesave përmes sistemit bankar dhe ndalim të cash-it në transaksionet e pasurive të paluajtshme. Noterët, bankat dhe agjentët imobiliarë duhet të mbajnë përgjegjësi reale ligjore si portierë të sistemit, me sanksione të zbatueshme kur mbyllin sytë.
Së treti, taksë progresive mbi banesat bosh, sipas modelit të Vankuverit. Kur mbajtja e një apartamenti bosh të kushtojë çdo vit një përqindje kuptimplote e vlerës së tij, njësitë e parkuara si kasafortë do të detyrohen të dalin në treg — në shitje ose në qira — duke ulur çmimet dhe qiratë njëkohësisht.
Të dhënat për konsumin zero të energjisë, që sot dokumentojnë mbi 51 mijë banesa të pabanuara vetëm në Tiranë, ofrojnë gati një instrument të gatshëm identifikimi.
Së katërti, fuqizimi i instrumenteve të konfiskimit civil dhe futja e urdhrave për pasuri të pashpjegueshme sipas modelit britanik, që e zhvendosin barrën e provës te pronari kur pasuria është haptazi e papërputhshme me të ardhurat e deklaruara. SPAK dhe Agjencia e Inteligjencës Financiare kanë treguar se mund të godasin — por u duhen instrumente që veprojnë me shpejtësinë e tregut, jo me atë të proceseve dhjetëvjeçare.
Së pesti, transparencë e të dhënave të tregut: regjistër publik i çmimeve reale të transaksioneve nga kadastra dhe një indeks zyrtar çmimesh, në mënyrë që analiza si kjo e këtij shkrimi të mos varet nga vlerësime private e njoftime shitjesh.
Fshehja e çmimeve reale nuk mbron blerësit — mbron ata që kanë interes t’i mbajnë çmimet e fryra.
Së gjashti, politikë e vërtetë strehimi për shtresën e mesme dhe të rinjtë: zbatim rigoroz i detyrimit të 3% të sipërfaqes për strehim social, tokë publike e dedikuar për banesa me kosto reale ndërtimi, dhe kredi të buta të lidhura me çmime tavan për m² — jo subvencione që përfundojnë, përmes çmimeve të fryra, sërish në xhepat e zhvilluesve.
Shtëpia si kala — apo si kasafortë e të tjerëve?
Analiza e kostove tregoi se hendeku mes çmimit të justifikueshëm ekonomikisht dhe çmimit të tregut nuk shpjegohet me asnjë zë kostoje — as materiale, as truall, as taksa, as fitim normal. Të dhënat institucionale tregojnë se ky hendek ka një emër: paraja që kërkon të pastrohet dhe kapitali që kërkon të parkohet.
Për sa kohë që shteti do ta lejojë banesën të funksionojë si kasafortë anonime e kapitalit të dyshimtë, shtëpia — kalaja e familjes — do të mbetet e pamundur pikërisht për ata që e ndërtojnë këtë vend me punën e tyre: shtresën e mesme, profesionistët, sipërmarrësit e vegjël dhe brezin e ri. Zgjidhja nuk kërkon zbulime të reja; kërkon vullnetin për të zbatuar atë që vende të tjera e kanë provuar tashmë se funksionon. Pyetja e vetme që mbetet është nëse do të veprohet para se edhe një brez tjetër të ketë ikur.
SHËNIME & BURIME
Burim: Shoqata e Ndërtuesve Shqipëri (SHNSH), Monitor.al, Banka e Shqipërisë 2025–2026
Burim: Komisioni Ekonomik OKB-Europë, Raporti Urban Tiranë 2024.
Taksa ndikimit infrastrukturë: 8% e çmimit referencë Tiranë.
Trualli llogaritet: çmim total truall ÷ m² total të ndërtuar (koeficient ndërtimi ~3–5x).
Diferenca pashpjegueshme = çmim tregu – Çmim i justifikueshëm ekonomikisht. Ky hendek tregon fryrjen artificiale.
Tatimi mbi fitimin (15%) llogaritet mbi marzhin normal të zhvilluesit dhe përfshihet si kosto. Ne Rastin Premium, norma është llogaritur 20%.
Taksa e strehimit social: 3% e sipërfaqes së ndërtuar i kalon bashkisë — kosto oportune = 3% e çmimit të shitjes.
Çmimet e tregut sipas raportit Keydata te “Çelësi Media Group” tregojnë se çmimi mesatar për apartamentet në Tiranë ka arritur 2,141 euro/m². Të dhënat për ecurinë e çmimeve mesatare të apartamenteve nga 2005 deri në 3-mujorin e parë të 2026-s . /Monitor/
Rruga Press