Ku po shkon Tirana?! Përmasat e “marrëzisë” së ndërtimeve

Në vitin 2021, sipërfaqja e lejeve të ndërtimit të dhëna në kryeqytet arriti rekordin e dy dekadave të fundit. Pse po ndërtohet kaq shumë? Kush po ndërton dhe kush po blen? Nga po vijnë paratë? Çfarë vlere të shtuar po i sjell ekonomisë kjo rendje drejt ndërtimeve? Deri ku do të shkojnë çmimet, që tashmë kanë arritur në 5 mijë euro/m² për apartamentet dhe 20 mijë euro/m² për ambientet tregtare? Si po “parkohen” paratë në kulla? A rrezikohet një flluskë e pasurive të paluajtshme në të ardhmen? Ku po shkon Tirana nga pikëpamja e arkitekturës? Një përpjekje për të zbuluar “përmasat” e vërteta të asaj që po ndodh në kryeqytetin e një prej shteteve më të varfra të Europës…

Nga Ornela Liperi

Ka 30 vjet që në Shqipëri, e sidomos në kryeqytet, pjesa më e madhe e kapitalit të brendshëm shkon për “llaç e tulla”, me ritme të papara në asnjë vend tjetër të Europës. Rreth 1.5 miliardë euro shpenzohen çdo vit në vend për ndërtimin e banesave, ku gati 80% e të cilave vitet e fundit kishte destinacion kryeqytetin.

Të dhënat përkatëse rezultojnë nga shifrat e INSTAT për investimet e brendshme në ekonomi (formimi bruto i kapitalit fiks) dhe shpërndarja e lejeve të ndërtimit sipas qarqeve në sipërfaqe e vlerë.

Gati 50% e investimeve totale të brendshme në vend, në vitin 2020, shkoi për banesa, nga 25% që është ky tregues për mesataren e Bashkimit Europian, sipas statistikave të tjera të Eurostat. Kjo peshë është më se dy herë më shumë sesa në shtetet e tjera të rajonit, që janë në faza të njëjta zhvillimi me ne.

Ritmet nuk kanë ndër mend të ndalen, të paktën në të ardhmen afatmesme, ndonëse popullsia po tkurret, numri i familjeve është në rënie dhe hapësirat bosh po reduktohen.

Në vitin 2021, sipërfaqja e banesave, sipas lejeve të ndërtimit të miratuara në kryeqytet, ishte 1.43 milionë metra katrorë, niveli më i lartë historik, të paktën që nga viti 2005, kur INSTAT i raporton të dhënat e detajuara sipas qarqeve.

Ndryshe nga sa u konstatua deri në vitin 2011, kur në kryeqytet jepeshin mesatarisht 25-40% e sipërfaqes totale për leje ndërtimi, pas 2017-s, kur nisi bumi i ri, lejet u përqendruan në Tiranë, me rreth 70-80% të totalit.

INSTAT i ktheu përgjigje “Monitor” se nuk ekzistojnë statistikat e detajuara sipas qarqeve, për sipërfaqet e lejeve të ndërtimit përpara vitit 2005.

Vetëm në rang kombëtar, ato janë të disponueshme nga viti 1995. Por, të dhëna indirekte nga pesha që zënë lejet e kryeqytetit në total, sugjerojnë se në vitin 2021, në Tiranë, është dhënë sipërfaqja më e madhe e lejeve në historinë e tranzicionit të Shqipërisë, ndoshta me përjashtim të vitit 2003.

Të dhënat e tjera të tregtisë me jashtë në tremujorin e parë të vitit 2022 tregojnë se importet e “Materiale ndërtimi dhe metale” u rritën me gati 10% për tremujorin me bazë vjetore, nga -0.2% që ishte tendenca për totalin e tregtisë, në një tregues që edhe këtë vit, ndërtimi do të udhëheqë rritjen, siç ka ndodhur dy vitet e fundit.

Pikëpyetje të shumta ngrihen, në paradoks, në një nga shtetet më të varfra të Europës:

Pse po ndërtohet dhe do të vazhdojë të ndërtohet kaq shumë? Kush po ndërton dhe kush po blen? Nga po vijnë paratë? Çfarë vlere të shtuar po i sjell ekonomisë kjo rendje drejt ndërtimeve? Ku po shkon Tirana nga pikëpamja e arkitekturës? Deri ku do të shkojnë çmimet? A rrezikohet një flluskë e pasurive të paluajtshme në të ardhmen?

“Monitor” po tenton t’u japë përgjigje këtyre pikëpyetjeve, nëpërmjet krahasimit të shifrave zyrtare me përmasat reale të asaj që po ndodh dhe intervistave me aktorë të ndryshëm, të lidhur direkt apo indirekt me tregun e pasurive të paluajtshme në vend.

“Dashuria” e vjetër dhe e re për ndërtimin

“Dashuria” për ndërtimin është e vjetër në historinë e re të tranzicionit. Historikisht, pas viteve ’90, pjesa më e madhe e kapitalit të lirë në vend ka shkuar për të ngritur apartamente e banesa private.

Zhvillimet e vrullshme demografike dhe zhvendosja e popullatës nga zonat rurale në ato urbane e nxitën këtë tendencë, që kulmoi në ciklin rritës deri në vitin 2006. Në treguesin e Formimit Bruto të Kapitalit Fiks (FBKF), i cili jep të dhëna për investimet e brendshme materiale dhe jo materiale në ekonominë e vendit, ndërtimi zuri gati 87% të totalit në vitin 2006, që është rekordi i deritanishëm.

Vetëm ndërtimi i banesave përbënte atë vit 62% të totalit të kapitalit që investohet në vend. Pas kësaj periudhe, ky sektor hyri në një cikël maturimi, duke reflektuar ngopjen e tregut dhe orientimin e bizneseve drejt sektorëve të tjerë.

Pas 2016-s, ndërtimi iu kthye sërish rritjes, duke arritur në 78.5% të FBKF-së në 2020-n, niveli më i lartë që nga 2010-a. Vetëm pesha e ndërtimeve për banesa ishte mbi 47% në 2020-n, sipas INSTAT.

Nga po vijnë paratë?!

Cikli i ri i rritjes së ndërtimit, pas vitit 2016, përkon me rritjen e kultivimit të kanabisit në vend, që gjeneroi një fluks të lartë parash informale, dhe më pas në fuqizimin e grupeve kriminale që kapën një pjesë të konsiderueshme të trafikimit në narkotikëve në tregjet e Europës.

Sektori i ndërtimit ka qenë, vitet e fundit, në vëmendjen e institucioneve ndërkombëtare, si Departamenti Amerikan i Shtetit (DASH), apo EMCDDA (Zyra Europiane e Drogave) që kanë pohuar se nëpërmjet tij, po pastrohen paratë që vijnë nga aktivitetet informale.

Raporti “Tregu i drogave 2019”, një publikim, që bëhet një herë në tre vjet nga Qendra Europiane e Monitorimit të Drogave (EMCDDA) e përmend Shqipërinë si prodhuesen më të madhe të kanabisit të trafikuar në Bashkimin Europian, paratë e së cilës transportohen cash me makina drejt Shqipërisë dhe investohen në pasuri të paluajtshme, ndërtim dhe turizëm.

Raporti i fundit, i publikuar në maj të këtij viti, thekson se grupet kriminale shqiptare, prej vitit 2017, jo vetëm që janë zgjeruar, por edhe janë sofistikuar, duke kontrolluar si importin, ashtu dhe shpërndarjen e kokainës nga vendet e Amerikës Latine në tregjet europiane. Një pjesë e këtyre të ardhurave po investohen kryesisht në tregun e pasurive të paluajtshme në vend.

Nën zë, të gjithë e pranojnë se volumi i madh i ndërtimeve në Shqipëri, që i kalon 1.5 miliardë euro në vit, sipas statistikave zyrtare për Formimin Bruto të Kapitalit Fiks, nuk arrin të justifikohet me burimet formale.

Të dhënat e Anketës Strukturore të Ndërmarrjeve bëjnë të ditur se të ardhurat e të gjithë ndërtimit, pjesa më e madhe e të cilit vjen nga punët publike, ishin 2.2 miliardë euro në vit dhe fitimet, 240 milionë euro. Deri në vitin 2020, rritja e sektorit nuk u mbështet as nga kreditë bankare. Vetëm në 2021, bankat iu rikthyen këtij sektori.

Shumë firma ndërtimi të fjetura u riaktivizuan sërish pas viteve 2017-2018 dhe të tjera u ngritën nga hiçi. Numri i subjekteve të ndërtimit arriti rekord në vitin 2020, duke u rritur me 9.3% me bazë vjetore, në një vit kur totali i ndërmarrjeve ra me rreth 6% për shkak të efekteve që dha në ekonomi pandemia e Covid-19.

Sipas Anketës Strukturore të Ndërmarrjeve të INSTAT, të ardhurat arritën në 276 miliardë lekë, me rritje vjetore 7.1% (ndikim dha edhe procesi i rindërtimit pas tërmetit që u aktivizua në gjysmën e dytë të vitit). Norma e deklaruar e fitimit të sektorit, sipas INSTAT, në vitin 2020 ishte 10.5%.

Raporti “Flukset financiare të paligjshme në Shqipëri, Kosovë dhe Maqedoninë e Veriut”, një publikim i “Nismës Globale kundër Krimit të Organizuar Ndërkufitar” (Global Initiative against Transnational Organized Crime), vlerëson se rreth 500 milionë dollarë u pastruan në kryeqytet në vitin 2019.

Nisur nga vlera zyrtare vjetore e investimeve në ndërtesa të INSTAT, prej rreth 1.5 miliardë eurosh (sipas FBKF-së), 80% e të cilave janë në Tiranë, vlerësimet e “Monitor” sugjerojnë se rreth 40% e volumit të ndërtimit në kryeqytet, mund të jetë para informale.

Të njëjtin vlerësim bën edhe Ylli Sula, CEO i “Çelësi Media Group” dhe publikues i indeksit të KeyData Albania, që mat ecurinë e çmimeve të pasurive të paluajtshme.

“Është e vështirë që të bëhen vlerësime me saktësi matematikore të raportit të flukseve formale dhe atyre informale të kërkesës së lartë në tregun e pronave të paluajtshme. Gjithsesi nga sondimet, analizat dhe vlerësimet tona, ky raport qëndron mesatarisht në shifrat 60% treg formal dhe 40% informal”, pohon ai.  

40% e ndërtimit, para informale?!

Nisur nga vlera zyrtare vjetore e investimeve në ndërtesa të INSTAT, prej rreth 1.5 miliardë eurosh, 80% e të cilave janë në Tiranë, vlerësimet e “Monitor”, bazuar edhe në të dhënat e “Nismës Globale kundër Krimit të Organizuar Ndërkufitar”, sugjerojnë se rreth 40% e volumit të ndërtimit në kryeqytet është para informale.

Sa lehtë të “parkohen” paratë informale!

Raporti i Global Initiative gjeti rreth dy vite më parë se, nga 141 kompani që kanë marrë leje ndërtimi në kryeqytet për ndërtesa më të larta sesa 6 kate, midis 2017 dhe 2019, 59% e tyre nuk kishin kapacitetet financiare për t’i përfunduar ato. Sipas bilanceve të tyre, kompanitë kishin të ardhura minimale dhe nuk kishin as asete dhe hua dhe as kompani të lidhura, që do t’u mundësonin të bënin një investim të tillë.

Raporti theksoi se “sektori i ndërtimit është veçanërisht i ndjeshëm ndaj pastrimit të parave, për shkak të mënyrës së strukturimit të tij.

Së pari, shitjet e ndërtimeve të reja në përgjithësi funksionojnë nëpërmjet parapagimeve, duke u shitur përpara se të fillojë ndërtimi. Industria është përgjithësisht e bazuar në cash, me agjentët e pasurive të patundshme në Shqipëri, që raportojnë se 40-50% e të gjitha shitjeve bëhen ekskluzivisht në cash”.

Në shkurt të vitit 2020, Shqipëria u fut sërish në listën gri të pastrimit të parave (nga e cila kishte dalë në vitin 2015) nga Moneyval dhe Task Forca për Veprim Financiar – FAFT), një mekanizëm i Komisionit Europian për parandalimin e pastrimit të parave.

Shqipëria ka mbetur në listën e vendeve me monitorim të shtuar, e ashtuquajtura lista gri e pastrimit të parave, edhe pas rifreskimit të fundit në mars 2022, ku ndërtimi citohet një prej sektorëve me risk të lartë.

Ekspertët e kontaktuar nga “Monitor” pohojnë se ka investitorë të padukshëm të cilët hedhin fonde për projekte të mëdha rezidenciale, që ngrihen me shpejtësi. Kjo hyrje fondesh kamuflohet nëpërmjet kleringut, shitjeve fiktive të aseteve, financimeve nga ortakët apo kontratave me persona të tretë.

Ndërtimi vlerësohet si një sektor me normë të lartë fitimi, pasi kosto reale e ndërtimit mbetet shumë më e ulët sesa çmimi i shitjes. Apartamentet me kosto rreth 1000 euro/m² shiten me minimumi 3000-4000 euro/², shpjegojnë ndërtuesit. Kjo është dhe arsyeja që po tërheq edhe paratë e lira në këtë sektor, apo atë që njihet si konceptimi i “parkimit të cash-it”.

“Monitor” ka analizuar disa bilance të firmave me të ardhura minimale, ose zero, dhe pa lidhje me subjekte të tjera, që nga vitet 2016-2017 filluan të merrnin leje dhe të ndërtonin pallate apo dhe kulla. Ligjet shqiptare, në momentin që jepet leje ndërtimi, nuk kushtëzojnë dhënien e tyre me verifikimin e kapitalit. Ndërsa nga pikëpamja kontabël, dy janë format kryesore se si ato i justifikojnë punimet, edhe pse fillimisht nuk zotërojnë asnjë burim financiar:

-Së pari, nëpërmjet detyrimeve që ajo u ka furnitorëve, që merr mallrat, gjë që nënkupton se kompania ka marrë materiale ndërtimi dhe nuk i ka paguar të tretët.

-Së dyti, nëpërmjet parapagimeve nga klientët për shitjen e apartamenteve.

P.sh., një kompani Y kishte të ardhura përkatësisht 30-36 mijë euro në 2016-2017, ndërsa kishte asete minimale. Në 2018-n, kompania fillon ndërtimin e një pallati në kryeqytet.

Po atë vit, të ardhurat rriten me shpejtësi, me 21 herë, në gati 800 mijë euro. Subjekti Y raporton rritje të zërit të “Arkëtime në avancë për porosi” dhe “Të pagueshme për aktivitetin e shfrytëzimit”. Pra sot është e lehtë që nga “asgjëja”, nëse arrin të marrësh një leje ndërtimi, të ngresh një kullë në kryeqytet.

Aktorët e tregut pohojnë se ka ndërtues që nuk nxitojnë të shesin, por e shohin thjesht si një mjet për të vendosur paratë e tyre, çka ishte dhe një faktor se pse çmimet nuk u ulën dy vitet e fundit, ndonëse oferta po rritej ndjeshëm. Në kahun tjetër, edhe blerësit informalë e shohin si një investim ku vendosin paratë e tyre, për të mos i mbajtur cash.

Prof. Dr. Hysen Çela, nga Fakulteti i Ekonomisë, Universiteti i Tiranës, i cili ka qenë kryetari i Institutit të Ekspertëve Kontabël të Autorizuar (IEKA), pohon se ndonëse nuk ka informacione të konfirmuara nga organet e zbatimit të ligjit, sa u takon formave dhe vlerës së parave që pastrohen në ndërtim, përveç disa rasteve të shkëputura, të veprimtarive të paligjshme të evazionit fiskal (skema të përvetësimit të TVSH-së), treguesit, por edhe perceptimet se në sektorin e ndërtimit pastrohen para, nuk mungojnë.

Mjafton të shtrohen disa pyetje të thjeshta, për të kuptuar indirekt se fenomeni ekziston dhe është i përhapur.

“A është e mundur që publiku i gjerë të përballojë çmime kaq të larta të apartamenteve të reja të banimit, kur burimi kryesor i të ardhurave – paga – nuk e justifikon blerjen?

A është e mundur që shoqëritë e ndërtimit të ndërtojnë qiellgërvishtës, apo të zbatojnë kontrata publike në sistemin e Partneritetit Publik-Privat me vlera të mëdha, kur rezultatet e tyre financiare të akumuluara në vite, nuk tregojnë se kanë burime të mjaftueshme financiare, dhe kur bankat e institucionet financiare tregohen të rezervuara në kreditimin e këtyre veprimtarive?”.

Ai shton se sektori i ndërtimit dhe veçanërisht, ndërtimet e pallateve (apartamente banimi dhe objekte të tjera) që synojnë publikun e gjerë, por edhe zbatimi i kontratave publike që lidhen me ndërtimet dhe përmirësimet infrastrukturore, vijon të jetë atraktiv në absorbimin e parave të paligjshme.

“Industria e ndërtimit mund të konsiderohet jo vetëm një mundësi, por edhe një sektor relativisht i lehtë për t’u përfshirë në pastrimin e parave. Blerja e pasurisë së patundshme që krijohet nga bizneset e ndërtimit, përbën sot një trend, që duket se ka përfshirë një numër të madh individësh në vendin tonë”.

“Veç krijimit të shoqërive të reja të ndërtimit, grupet kriminale mund t’i pastrojnë paratë edhe nëpërmjet shoqërive ekzistuese të këtij sektori. Profesionistët (kontabilistë, juristë) mund ‘të asistojnë’ krijimin e shoqërive me pjesëmarrës individë, që zotërojnë para të paligjshme, të cilët mund të bashkëpunojnë edhe me entitete të huaja të regjistruara në juridiksionet offshore.

Në shoqëritë ekzistuese, këta individë mund të blejnë direkt pjesë të kapitalit, ose mund të bëhen pjesë, në mënyrë të tërthortë, për shembull, duke përfshirë në organet e qeverisjes dhe të drejtimit individë të tjerë të lidhur me ta, të cilët mund të shpërblehen me pagesa të mëdha, plotësisht ‘formale’ dhe brenda sistemit zyrtar, pasi shlyhen taksat, tatimet dhe kontributet shoqërore, shëndetësore dhe të tjera ligjore”, sqaron Prof. Çela.

Hysen Çela:

“A është e mundur që publiku i gjerë të përballojë çmime kaq të larta të apartamenteve të reja të banimit, kur burimi kryesor i të ardhurave – paga – nuk e justifikon blerjen? A është e mundur që shoqëritë e ndërtimit të ndërtojnë qiellgërvishtës, apo të zbatojnë kontrata publike në sistemin e Partneritetit Publik-Privat me vlera të mëdha, kur rezultatet e tyre financiare të akumuluara në vite, nuk tregojnë se kanë burime të mjaftueshme financiare, dhe kur bankat e institucionet financiare tregohen të rezervuara në kreditimin e këtyre veprimtarive?”.

Shoqata e Bankave: Kriter financiar disavjeçar për kompanitë që marrin leje ndërtimi

Sekretari i Përgjithshëm i Shoqatës Shqiptare të Bankave, Spiro Brumbulli, propozon që, për sa kohë që sektori i ndërtimit është i rrezikuar nga ciklimi i parave joligjore, kërkesave për leje u duhet shtuar edhe një kërkesë financiare: një madhësi e caktuar e burimeve financiare duhet të jetë gjendje në llogari të ndërtuesit që në fazën e aplikimit.

“Duhet të jetë një masë me karakter disavjeçar derisa ky proces të rregullohet plotësisht dhe të minimizohet në maksimum rreziku i përdorimit të burimeve financiare jo të ligjshme. Situata konkrete kërkojnë masa konkrete. Prandaj edhe duhet reflektuar për këtë kriter financiar”, – thotë ai.

Drejtoria e Parandalimit të Pastrimit të Parave (DPPT) tha në një prononcim për “Monitor” se “analizat kanë treguar se pastrimi i parave nëpërmjet pasurive të paluajtshme mbetet një instrument metode i përdorur për pastrimin e produkteve të veprës penale, për këtë arsye sektori konsiderohet me risk”. Por, DPPT tha se në dijeninë e tyre nuk ka analiza të besueshme, nga institucione të certifikuara, me metodologji konkrete që mbështesin konkluzionin për futjen e parave informale në ndërtim.  

Jo vetëm para informale, pse të gjithë po rendin drejt ndërtimit?!

Jo vetëm paratë informale kanalizohen në ndërtim. Vitet e fundit, shumë sipërmarrje të mëdha e të mesme po i orientojnë sërish kapitalet e lira në këtë sektor.

“Ndërtimi ka norma të larta fitimi”, thotë Luigj Aliaj, i grupit më të madh në vend “Kastrati”, që vitet e fundit është diversifikuar në ndërtim. “Vetë fakti që hidhen flukse dhe hyjnë kompani të reja, tregon se ka norma të larta kthimi. Aty ku derdhet kapital, aty ka fitim”.

Në renditjet e 200 sipërmarrjeve më të mëdha në vend, sipas fitimeve dhe të ardhurave, që “Monitor” i publikon rregullisht prej më shumë se një dekade, vitet e fundit është konstatuar rritje e kompanive të ndërtimit dhe sektorëve të lidhur me të.

Në 2020-n, u shënua edhe një numër i lartë i hyrjeve të reja nga ky sektor, në renditjen e “Monitor 200”, për shkak të rritjes së shpejtë, ndërkohë që pjesa tjetër e ekonomisë ishte në stanjacion dhe tkurrje. Nga 200 më të mëdhenjtë, 33 prej tyre ishin në ndërtim, ose të lidhur me të, duke realizuar gati 1 miliard euro të ardhura.

Që prej vitit 2016, sektori i ndërtimeve rezidenciale po njeh rritje të vazhdueshme, i nxitur nga shtimi i ndjeshëm i lejeve të ndërtimit dhe kanalizimi i parave informale në blerjen e pasurive të paluajtshme. Vitin e fundit, edhe sektori bankar ka shtuar financimin në kredinë hipotekore. Shtrenjtimi i vazhdueshëm i çmimeve të apartamenteve është një tjetër faktor që ka ndikuar në rritjen e qarkullimit vjetor të këtij segmenti.

Normat e fitimit për kompanitë e ndërtimeve rezidenciale luhaten nga 20-60%, në varësi të ciklit të shitjeve të apartamenteve, sipas të dhënave të përpunuara më herët nga “Monitor”, bazuar në bilancet e dorëzuara në Qendrën Kombëtare të Biznesit.

Arben Shkodra, Sekretar i Shoqatës së Prodhuesve tha se janë tre kategori kryesore që po ndërtojnë: “Së pari, janë ata që nuk dinë të bëjnë gjë tjetër, pasi gjithnjë janë marrë me ndërtimin.

Së dyti, janë ata që e shohin investimin në këtë sektor si një kthim të shpejtë dhe të lartë.

Së treti, është ajo kategori që e ka kuptuar që është një mundësi shumë e mirë për të pastruar paratë”.

Kush po blen?!

Janë katër kategori kryesore blerësish, në varësi dhe të çmimeve, sipas bisedave me operatorët e tregut të pasurive të paluajtshme dhe ndërtuesve.

1.Familjet me të ardhura mesatare dhe familjet e reja, por jo në projektet elitare. “Një familje mesatare shqiptare nuk mund të përballojë një çmim më shumë se 1,100-1,300 euro/m²”, thotë Stela Dhami, nga Colliers International.

Kjo kategori është nxitur dhe nga shtimi i kredisë nga bankat. Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se huaja e re për blerje banesash u rrit me 50% me bazë vjetore në vitin 2021, duke arritur në rreth 320 milionë euro.

2.Bizneset dhe familjet me të ardhura të larta, që synojnë apartamentet e shtrenjta në qendër, apo dhe vilat. “Nëse do duhet të bëjmë një identikit të profilit të blerësve, ata janë aksionerët, pronarët apo biznesmenë të përfshirë në bizneset e mëdha VIP, brenda apo jashtë Shqipërisë. Në disa raste që kemi trajtuar, kanë qenë kompani, të cilat i blejnë si investime afatgjatë, për t’i dhënë me qira dhe ndoshta për t’i rishitur pas disa vitesh kur çmimet të rriten edhe më shumë”, – thotë Jonian Antoni, administrator i “Century 21”.  LINK I SHKRIM 5

3.Të huajt. Aliaj i “Kastrati” pohon se ata po blejnë apartamente në qendër të Tiranës. “Ndonëse në rritje, çmimet në qendër janë ende më të ulëta se në kryeqytete të tjera të Europës, duke i bërë interesante për të huajt”.

4.Të ardhurat informale. Të gjithë e pranojnë nën zë se këta janë blerësit kryesorë, sidomos për apartamentet dhe ambientet elitare. Këto para vijnë nga disa burime:

-Së pari, ashtu si fitimet e narkotikëve investohen në ndërtim, po ashtu kanalizohen edhe në blerjet e pasurive të paluajtshme.

Operatorë të tregut pohojnë se ka individë që blejnë shumë apartamente njëherësh me para në dorë (ndonëse teorikisht kjo nuk lejohet, praktikisht gjenden shtigje të shumta për të justifikuar blerjet, si përmes bizneseve fiktive, kredive, blerjes së aksioneve të firmave të ndërtimit, skemave barter të këmbimit mall me mall, kryesisht me kompanitë e betonit, etj.).

-Së dyti, janë paratë e korrupsionit, që historikisht kanë shkuar dhe në blerjen e pasurive të paluajtshme.

-Së treti, një kategori që ka habitur së fundmi agjentët e pasurive të paluajtshme për nga fuqia blerëse janë punonjësit e kompanive që merren me forex. Këto biznese janë zhvilluar vitet e fundit dhe ofrojnë investime për shtetasit e huaj, që në një pjesë të madhe kanë rezultuar spekulative, duke tërhequr vëmendjen e autoriteteve hetimore vendase dhe sidomos të huaja.

Prof. Dr. Hysen Çela pohon se blerjet e pasurive të paluajtshme dhe shitblerjet e mëpasshme të pasurive të blera në një treg me kërkesë dhe ofertë në rritje, ku pasuritë mund të shkëmbehen lirisht, u krijojnë mundësi grupeve kriminale të pastrojnë paratë.

Nuk ka dyshim se kjo formë ka qenë më e lehtë në periudhën kur kuadri ligjor rregullator i sektorit të ndërtimit, por edhe kuadri për parandalimin e pastrimit të parave, nuk kanë ekzistuar, apo nuk kanë qenë në nivelin që janë sot.

“Nuk mungojnë rastet e zbuluara, ndonëse janë më të shumta rastet e pazbuluara, ku mjete të paligjshme nga veprimtari të kryera jashtë vendit, por edhe të korrupsionit, janë investuar në pasuri të paluajtshme, ndërtime, në toka, troje, terrene, etj.

Çmimet arrijnë në 5 mijë euro për metër katror te ndërtimet e reja te Liqeni

Ndërtime të reja kanë nisur dhe të tjera planifikohen rreth zonës së Liqenit Artificial, një ndër më të preferuarat për të banuar në kryeqytet, ku hapësirat e gjelbra sa vijnë e po reduktohen.

Ndërtuesit pohojnë se çmimi i tyre do të jetë rreth 5 mijë euro për metër katror, duke vendosur një rekord të ri maksimal në Tiranë. Një apartament prej 100 metrash katrorë do të kushtojë mesatarisht 500 mijë euro.

Në dekadën e fundit, çmimet e pasurive të paluajtshme në vend janë rritur me shpejtësi. Sipas Indeksit historik të KeyData Albania, një publikim i “Çelësi Media Group”, çmimet e apartamenteve të reja, në krahasim me të rejat e para 10 viteve, aktualisht rezultojnë me një rritje prej 77%.

Çmimet mesatare në Tiranë sot luhaten midis 1000-1110 euro/m². Ylli Sula, CEO i “Çelësi Media Group”, thotë se ky shtrenjtim lidhet me tendencat e zhvendosjeve në Tiranë dhe rritjes së flukseve të parave të ardhura nga jashtë ekonomisë reale, sidomos nga viti 2018 e më pas. Aktualisht, ndikim të ndjeshëm po japin kostot e rritura të lëndëve të para.

Në rritje të shpejtë janë dhe çmimet e ambienteve tregtare. “Zyrat zakonisht nuk janë në shitje, por shiten me një marzh 10 – 20% më shumë se pjesa rezidenciale, ndërsa për pjesën e ambienteve tregtare në projekte elitare mund të arrijnë nga 10,000-20,000 Euro/m²”, – thotë Stela Dhami e Colliers.

A po shiten?!

Historikisht në vend ka munguar një tregues i besueshëm që të ndjekë ofertën për apartamente dhe sa për qind e tyre shiten. Fluksi i ri i ndërtimeve e bën edhe më të vështirë vlerësimin.

Ndërtuesit dhe agjentët e pasurive të paluajtshme, deri tani, shprehen të kënaqur me ecurinë e shitjeve.

Kërkesa është e lartë në zonat ku çmimet janë më të ulëta se 1000 euro për metër katror, sidomos ku janë komplekse banimi me infrastrukturë të përshtatshme, e nxitur edhe nga kredia bankare.

Informacioni është më i vështirë për t’u gjetur për apartamentet e shtrenjta në kulla, për shkak të informalitetit të lartë të blerësve. Por, ndërtuesit nuk duken të shqetësuar, pasi këto investime janë, në një pjesë të madhe, “parkim parash”.

“Shumë prej ndërtuesve të këtyre pronave nuk kanë as për qëllim shitjen e tyre, por e shikojnë si pronë për t’u mbajtur ndër vite dhe për të krijuar vlerë nëpërmjet qiradhënies. Si rezultat edhe shitjet në këto Kullat e Tiranës kanë qenë më të frenuara.

Instrumentet e ndryshme financiare dhe kredituese i japin mundësi një ndërtuesi ta bllokojnë pronën si kolateral dhe ta përdorin paranë e bllokuar ndërmjet një kredie bankare”, thotë Jonian Antoni, Administrator i “Century 21”.

Një pjesë e kullave janë të projektuara dhe për zyra. Dhe kjo ofertë e lartë po ndodh në një ekonomi, që sipas INSTAT, në të gjithë vendin ka vetëm 1300 ndërmarrje, që kanë më shumë sesa 50 punonjës, ose 1.3% të totalit të subjekteve që operojnë në vend!

Qytet pa formë dhe “kaotik”

Mbingarkesa me ndërtime po ndikon, ndër të tjera, edhe në cilësinë e jetës në kryeqytet. Dorina Musai, urbaniste dhe kërkuese shkencore, thotë se, që një qytet të konsiderohet i banueshëm, dhe të përmbushen kriteret kushtore të së drejtës për strehim, do të duhet që paralelisht me banesën, të sigurohet për banor edhe hapësira boshe, ajo e gjelbër dhe publike, flukset e lira të lëvizjes dhe zonat e pushimit si parqet apo hapësirat social-kulturore.

“Problemet e para të shfaqura janë ‘mbytja’ e zonës së banimit me volume të larta, zhdukja e hapësirës dhe mbingarkesë e rrugëve të brendshme të blloqeve të banimit – të cilat janë të projektuara për dendësi të ulët. Smogu i akumuluar brenda pëlhurës së qytetit, nuk qarkullon më nëpër korridoret e qytetit, por ‘fle’ midis ngrehinave të betonit.

Mungesave e standardeve të projektimit urban, ku objekti zhvillohet brenda parcelës, në mënyrë ‘liberale’ pa kritere urbane si ndërtimi i fasadave të rrugëve, siluetës harmonike të qytetit apo korridoret dhe sheshet e gjelbra të detyrueshme brenda strukturës urbane, ka zhvilluar një qytet pa formë, dhe për pasojë kaotik”, – thotë ajo.  

Vitet e fundit, rritja e numrit të makinave është më e madhe se rritja e numrit të popullatës, çka ka sjellë rëndim të trafikut. Sipas të dhënave të Drejtorisë së Përgjithshme të Transportit Rrugor, në fund të 2021-it, në Kryeqytet qarkullonin gati 260 mijë mjete.

Në raport me popullsinë kishte 280 mjete për një mijë banorë, nga rreth 200, që ishte ky tregues disa vjet më parë, sipas të dhënave të tjera të INSTAT.

Përveç rëndimit të trafikut, mungesës së parkimit në hapësirat mes lagjeve nuk ka pasur asnjë hap për përmirësimin dhe konsolidimin e transportit urban, duke shtuar telashet e kohën e humbur dhe duke përkeqësuar cilësinë e jetesës së banorëve.

A rrezikohet një flluskë e pasurive të paluajtshme?

Disa vite më parë, pjesa më e madhe e aktorëve të tregut ishin të bindur se Tirana do të shkonte shpejt drejt një flluske të pasurive të paluajtshme (rënia e fortë e çmimeve pas rritjes së menjëhershme të tyre).

Por, deri tani, kjo nuk po ndodh, ndonëse oferta po rritet me shpejtësi. Përkundrazi, çmimet kanë vijuar rritjen. Banka e Shqipërisë raportoi se çmimet e banesave u rritën me 9% vitin e kaluar, ndërsa për Tiranën, shtrenjtimi është 12.3%.

Ekspertët dhe ndërtuesit janë sërish të ndarë për të ardhmen. Luigj Aliaj thotë se nuk është çudi që ato apartamente në zonat e mira te Liqeni, që do të shiten sot me 5 mijë euro për metër katror, për disa vite të arrijnë në 7 mijë euro. Në vendet e mira, kërkesa është e lartë, sipas tij, dhe është vendi ai që shet.

“Në analizën që bëjmë ne, me ato të dhëna që disponojmë, nuk bëhet fjalë për rrezik të një flluske të pasurive të paluajtshme. Ne kemi ende familje që kanë nevojë për hapësirë normale të jetesës, kemi një grup klientësh që kanë kërkesë për pasuri me standarde më të larta, në zona turistike.

Fondi i njësive të pasurive të paluajtshme është ende larg për sinjale të flluskës së pasurive të paluajtshme”, thotë Sekretari i Përgjithshëm i Shoqatës Shqiptare të Bankave, Spiro Brumbulli.

Më skeptike është Stela Dhami nga Colliers International. Ajo pohon se indikacionet e marra nga tregu, aktualisht të çojnë të mendosh për një flluskë të mundshme në periudhën afatmesme. “Gjithsesi, nëse ekonomia shqiptare do të vazhdojë të ndikohet nga faktorë që nuk përllogariten në statistikat kombëtare, atëherë efekti flluskë mund të shtyhet deri në një tronditje ‘external shok’ që ekonomia mund të marrë nga faktorë të jashtëm, si pjesë e ekonomisë gri”.

Një rrezik është rritja e fundit e çmimeve, si rrjedhojë e shtrenjtimit të lëndëve të para, që mund të dëmtojë kërkesën. “

Nëse çmimi do të rritej nga tregu i kërkesës dhe faktorët e lartpërmendur është shumë mirë, por nëse çmimi shtrenjtohet prej rritjes së kostove (siç kemi parë në 6 muajt e fundit), atëherë kjo nuk është e shëndetshme, dhe mund të ndodhë që kërkesa të bjerë ndjeshëm nga pamundësia për ta përballuar çmimin e lartë. Nëse kjo ndodh, krijon stanjacion, ose krizë (downturn)”, thotë Jonian Antoni i “Century 21”.

Ylli Sula, drejtori i “Çelësi Media Group”, që prej vitesh ndjek zhvillimet e tregut të pasurive të paluajtshme, është i bindur se flluska do të ndodhë shpejt.

Nisur nga disa tendenca, si largimi i shtresës së mesme nga vendi dhe pesimizmit që mbizotëron në përgjithësi, ritmet e ngadalësuara të të ardhurve në Tiranë, mbarimi i ciklit të përmirësimit (upgrade) të banesave, riorientimi i investimeve në bregdet, Sula parashikon se, nëse këto tendenca vazhdojnë, “flluska” në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë do të ndihet që nga fundi i këtij viti e sidomos gjatë vitit 2023.

Sipas INSTAT, shtesa vjetore e popullsisë në kryeqytet, dy vitet e fundit, ka zbritur në 6-7 mijë persona në vit, nga 17 mijë në vit që ishte mesatarja vjetore në periudhën 2002-2018.

Blerës të tjerë mbeten emigrantët (ndonëse ka dhe nga ata që pas rritjes së çmimeve po shesin apartamentet në Tiranë dhe po i blejnë në vendet ku jetojnë), të huajt dhe sidomos ata që kanë të ardhurat informale.

Gjithsesi, një faktor tepër ndikues, nëse do të ketë dhe kur do të ndodhë një flluskë e pasurive të paluajtshme, luan “thesi i parave të pista” dhe për këtë duket se janë dakord të gjithë.

Por, askush nuk mund të thotë se sa është madhësia e tij dhe nëse ai do të zbrazet ndonjëherë. Nëse ai zbrazet, një gjë është e sigurt: Flluska do të ndodhë në çast!

Arben Shkodra nga Shoqata e Prodhuesve pohon se për momentin kërkesa mund të jetë e lartë, pasi në pritje të amnistisë, ata që kanë para informale po nxitojnë të blejnë. Por, shton ai, nëse do të ndodhë amnistia, pas saj, ata që blejnë me cash do të stepen dhe kjo mund të ndikojë në rënien e kërkesës dhe shitjeve.

A do të ketë flluskë?!

Një faktor tepër ndikues, nëse do të ketë dhe kur do të ndodhë një flluskë e pasurive të paluajtshme, luan “thesi i parave të pista” dhe për këtë duket se janë dakord të gjithë. Por, askush nuk mund të thotë se sa është madhësia e tij dhe nëse ai do të zbrazet ndonjëherë. Nëse ai zbrazet, një gjë është e sigurt: Flluska do të ndodhë në çast!

Çfarë (nuk) i sjell ekonomisë “murosja” e kapitaleve në ndërtim

Edhe pas 30 viteve tranzicion, Shqipëria mbetet një ndër më të varfrat e Europës, me të ardhura sa 30% e mesatares europiane. Vendi ka ngecur në të ashtuquajturin proces të konvergjencës, që nënkupton rritje me ritme më të shpejta se shtetet e Bashkimit Europian, me synim arritjen e mesatares së tyre brenda një periudhe kohe të caktuar.

Orientimi i investimeve të brendshme te ndërtimi, më shumë se çdo vend tjetër në Europë, qartazi nuk ka ndihmuar për ta bërë ekonominë më konkurruese, më produktive, me vlerë të shtuar të lartë të industrive që kanë potencial zhvillimi, apo për të rritur mirëqenien e qytetarëve.

Përkundrazi, përfshirja e parave informale në ndërtim, duke u bërë një faktor ndikues në rritjen e shpejtë të çmimeve, vetëm sa ka zhvlerësuar kursimet e familjeve dhe individëve, që i kishin fituar ato me mund.

Teksa pagat mesatare mujore reale janë rritur me vetëm 5% në 6 vitet e fundit, ndërsa çmimet e apartamenteve u shtrenjtuan me 40%, kjo ka ulur ndjeshëm fuqinë blerëse, duke bërë që një familjeje, apo një individi shqiptar, t’i duhet të punojë shumë më tepër se më parë, në mënyrë që të arrijë të blejë një shtëpi.

Një individi, me pagën mesatare 45.5 mijë lekë në vitin 2014, i duhej të punonte rreth 50.6 vjet për të blerë një shtëpi 90 metra katrorë, e llogaritur me çmimin mesatar të vitit përkatës.

Gjashtë vite më vonë, një individ me pagën mesatare 53.7 mijë lekë do të duhet të punojë rreth 69.3 vjet, ose gati 19 vjet më shumë^[1] (pa llogaritur marrjen e një kredie, krahasimi është bërë për të treguar se sa ka rënë fuqia blerëse nga shtrenjtimi i lartë i banesave në raport me ritmet e rritjes së pagës reale).

Luigj Aliaj thotë se rendja e bizneseve drejt ndërtimit është e nisur nga normat e larta të fitimit, por ai e pranon se në afatin e gjatë kjo nuk do t’i sjellë asnjë të mirë ekonomisë. Shteti, sipas tij, ka në dorë që, nëpërmjet instrumenteve të tij, të orientojë zhvillimin e vendit.

“Sistemi fiskal duhet parë si instrument zhvillimi, godet me taksa të larta sektorët, që nuk kanë leverdi, formalizon aty ku ka më shumë potenciale. P.sh., nëse ka shumë ndërtime dhe po mbingarkohet tregu, i demoralizon me sistemin fiskal dhe një sektor tjetër, ku ka potenciale, e favorizon”.

Në rastin konkret, ai mendon se shteti ka në dorë të veprojë nëpërmjet lejeve të ndërtimit. Bumi i ndërtimeve e dëmton vendin, pasi nuk jep zhvillim afatgjatë, e vë në lëvizje ekonominë për pak kohë, por nuk është zhvillim i qëndrueshëm.

Nëse nuk do të kishte alternativë për të ndërtuar “Kapitalet e lira do të vrisnin mendjen se ku të investonin, p.sh. në fabrika përpunimi”. Tani që kanë ndërtimin, shkojnë aty, pasi gjejnë fitime më të lehta dhe më të shpejta.

I të njëjtit mendim është dhe prof. dr. Selami Xhepa, rektor në Universitetin Europian të Tiranës. “Në afatin e shkurtër, investimet në ndërtim ndikojnë në rritjen ekonomike, ndërsa në afatin e gjatë, efektet janë të dëmshme, sepse investime që mund të shkojnë në zgjerimin e kapaciteteve prodhuese, të cilat krijojnë mundësi për zgjerim të ekonomisë, murosen dhe sjellin më pak mundësi për aktivitete produktive.

Pesha e ndërtimit është dy herë më e lartë se në vende të tjera. Kjo tregon se ky sektor është i ekzagjeruar për pozicionin që duhet të ketë në ekonomi”.

Shkodra nga Shoqata e Prodhuesve thotë se ndërtimi në afatin e shkurtër nxit ekonominë, por në afat të gjatë nuk sjell asnjë zhvillim. “Nuk po bëhen vepra arti me ndikim në publik, por po ndërtohen kulla, në një kohë që sipas statistikave 90% e shqiptarëve e kanë shtëpinë e vet”.

Orientimi i investimeve

Shteti ka në dorë të veprojë nëpërmjet lejeve të ndërtimit. Bumi i ndërtimeve e dëmton vendin, pasi nuk jep zhvillim afatgjatë, e vë në lëvizje ekonominë për pak kohë, por nuk është zhvillim i qëndrueshëm. Nëse nuk do të kishte alternativë për të ndërtuar, “Kapitalet e lira do të vrisnin mendjen se ku të investonin, p.sh. në fabrika përpunimi”. Tani që kanë ndërtimin, shkojnë aty, pasi gjejnë fitime më të lehta dhe më të shpejta.

[1] Të dhënat e përpunuara nga “Monitor” bazuar në inflacionin dhe formulën e vlerës në kohë të parasë/monitor/

RRuga Press