Dokumentet e Sazanit dhe Zvërnecit: Gazetari amerikan publikon tenderin e plotë dhe masterplanin

Nga Eric Czuleger, për UnderReport.io

Përshëndetje të gjithëve,

Sot po publikoj dy dokumente burimore kryesore lidhur me zhvillimin e Sazanit në Vlorë, Shqipëri. Ato janë të plota, të paredaktuara dhe mund të shihen tërësisht në fund të këtij dokumenti.

Ja pse po e bëj këtë: për t’i vënë dokumentet reale përpara publikut në një moment kur ky projekt është bërë qendra e një debati kombëtar politik dhe mjedisor. Transparenca është çelësi për të gjetur zgjidhje.

Nuk do t’i interpretoj këto dokumente për ju më shumë sesa është e nevojshme. Do të preferoja që t’i lexoni vetë dhe të arrini në përfundimet tuaja. Megjithatë, dua të jem i saktë në lidhje me atë se çfarë janë, pse mendoj se kanë rëndësi dhe cilat pjesë meritojnë vëmendje të veçantë.

Çfarë janë këto dokumente?

Dokumenti 1: Kërkesa për Propozime (Request for Proposal – RFP).

Një paketë tenderi me titull “Sazan Development: Request For Proposal, AOR/EOR & Engineering Services”, e datës 6 nëntor 2025. Dokumenti është lëshuar nga Sazan Real Estate Development LLC si “Punëdhënës” dhe propozimet duhej të dorëzoheshin pranë Assets Group në selinë e saj qendrore në katin e 15-të të The Eighteen Tower, Doha, Katar, me afat dorëzimi deri më 13 nëntor 2025. Dokumenti kërkon një Arkitekt të Regjistruar Lokal (Architect of Record), një Inxhinier të Regjistruar (Engineer of Record) dhe shërbime të plota konsulence inxhinierike, ndërsa përshkruan në detaje shtrirjen e projektit.

Dokumenti 2: Masterplani i Vizionit.

Një dokument projektimi me titull “Vision Masterplan, Sazan, Book 2”, i datës 14 nëntor 2025 dhe i shënuar si “Vision Masterplan Draft Submission”, i përgatitur nga studioja arkitekturore LAVA (Laboratory for Visionary Architecture), me kapitullin e mobilitetit të hartuar nga Systematica. Dokumenti deklaron se është bazuar mbi një dokument të quajtur “Sazan Masterplan Brief V1.5”, datë 20 gusht 2025.

Këto dokumente përbëjnë bazën e planifikimit dhe prokurimit të projektit. Njëri tregon çfarë po projektohet dhe në çfarë shkalle, ndërsa tjetri tregon se kush po kontraktohej për ta inxhinieruar dhe për të siguruar miratimet e nevojshme.

Si lidhen këto dokumente me publikun?

Zhvillimi i përshkruar në këto dokumente është, për nga vendndodhja, përmasat dhe emri, projekti që është raportuar gjerësisht si investimi i Affinity Partners, i lidhur me Jared Kushner. Ky projekt ka qenë objekt i disa ditëve protestash në Tiranë, një paralajmërimi nga Bashkimi Europian dhe një hetimi të hapur nga Prokuroria e Posaçme Kundër Korrupsionit dhe Krimit të Organizuar (SPAK).

Vetë dokumentet nuk përmendin Jared Kushner, Affinity Partners apo Atlantic Incubation Partners. Ato përmendin vetëm entitete korporative dhe profesionale si: Sazan Real Estate Development LLC, Assets Group në Doha, LAVA dhe Systematica.

Lidhja me investitorët e përmendur gjerësisht në media buron nga informacioni publik dhe identiteti i projektit, jo nga këto dokumente. E theksoj këtë dallim qëllimisht për të ruajtur transparencën e plotë.

Çfarë është veçanërisht e rëndësishme?

Këto janë pjesët që më kanë tërhequr më shumë vëmendjen në raport me mënyrën se si është paraqitur projekti në publik. Citimet janë marrë drejtpërdrejt nga dokumentet.

1. Përmasat në territorin kontinental janë më të mëdha sesa është paraqitur publikisht

Vëmendja publike është përqendruar kryesisht te Ishulli i Sazanit. Megjithatë, masterplani përshkruan një program zhvillimi prej 254.8 hektarësh tokë dhe 727,527 metrash katrorë ndërtim të shpërndarë në 11 zona në gadishullin e Nartës.

Projekti përfshin hotele luksoze të markave të njohura si Aman, Cheval Blanc, Cipriani, Atlantis dhe një hotel “Sazan”, si dhe një klub jahtesh, vila pranë plazhit, liqenit dhe pyllit me pisha, si edhe njësi rezidenciale.

RFP-ja përshkruan rreth 520 vila, 600 shtëpi në rresht (townhouses), 1,400 apartamente, një kazino, një fushë golfi me 18 gropa, një park ujor prej 80,000–90,000 metrash katrorë dhe një marinë për superjahtet mbi 100 metra.

Në vetë ishullin e Sazanit, ndërhyrjet janë relativisht më modeste. Objekti i punimeve përfshin “rinovimin dhe përmirësimin e marinës ekzistuese në Ishullin e Sazanit”. Pjesa më e madhe e zhvillimit shtrihet në bregdetin e mbrojtur.

2. Autorët dokumentojnë statusin e zonave të mbrojtura dhe e trajtojnë kundërshtimin si rrezik për projektin

RFP-ja deklaron se zona ndodhet “përgjatë Rivierës Adriatike, pranë peizazhit të mbrojtur Vjosë-Nartë”.

Masterplani shkon edhe më tej, duke identifikuar:

• Zonën e Mbrojtur Detare Karaburun-Sazan (“e para MPA e Shqipërisë, e krijuar në vitin 2010”);
• Zonën e Mbrojtur Vjosë-Nartë;
• një Zonë të Rëndësishme për Shpendët (Important Bird Area);
• një Zonë Kyçe për Biodiversitetin (Key Biodiversity Area).

Dokumenti përmend gjithashtu specie të rrezikuara si:

• foka mesdhetare murg,
• breshka detare kokëmadhe (loggerhead turtle),
• flamingot,
• livadhet detare me Posidonia.

Më tej, dokumenti vëren se ligjet për zonat e mbrojtura përballen me “zbatim të dobët për momentin, megjithëse çështja është e debatueshme”, ndërsa përmend se Shoqata Ornitologjike e Shqipërisë dhe EcoAlbania po “ushtrojnë presion për kufizimin e zhvillimeve në zonat e mbrojtura”, gjë që “mund të përbëjë një rrezik potencial për zhvillimin”.

3. Miratimi mjedisor ende nuk ishte përfunduar dhe po tenderohej si pjesë e projektit

Sipas RFP-së së nëntorit 2025, Vlerësimi i Ndikimit në Mjedis (VNM/EIA) nuk ishte përfunduar ende; ai ishte pjesë e detyrave për të cilat po kontraktohej konsulenti.

Dokumenti e bën konsulentin “përgjegjës për marrjen e miratimit të EIA-së dhe koordinimin me autoritetet për kërkesat konkrete të raportit EIA me qëllim sigurimin e lejes së zhvillimit”, ndërsa ndër detyrat e listuara përfshihen edhe “dorëzimet dhe miratimet paraprake dhe të detajuara të EIA-së”.

Me fjalë të tjera, projektimi dhe procedurat e prokurimit po përparonin ndërkohë që miratimet mjedisore ende nuk ishin marrë.

4. Punimet e terrenit janë të konsiderueshme

Projekti parashikon gjithashtu një kazino, një park ujor dhe një qendër të dedikuar jetëgjatësisë (longevity center).

Masterplani quantifikon punimet inxhinierike në terren:

• rreth 6 milionë metra kub gërmime dhe material të nxjerrë;
• rreth 2.02 milionë metra kub mbushje.

Këto do të përdoren për të ngritur rreshtat e vilave me 2.5 deri në 5 metra, ndërsa zonën “Sazan Hills” me 8 metra, si dhe për krijimin e liqeneve artificiale, kanaleve dhe zonës së quajtur “Atlantis”.

RFP-ja përfshin:

• punime gërmimi dhe rikuperimi toke në det;
• struktura mbrojtëse bregdetare;
• krijimin e kanaleve.

Po ashtu, konsulenti ngarkohet me përgatitjen e dokumentacionit “për të nisur fazën e koncesionit të projektit të marinave me Qeverinë Shqiptare”.

Vetë analiza e masterplanit paralajmëron se:

• “gërmimet e pakontrolluara rrezikojnë të destabilizojnë hidrologjinë e lagunës”;
• marina e propozuar “ka gjasa të ndikojë biodiversitetin dhe të ndryshojë dinamikën e qarkullimit të ujit”.

Ndërkohë, zona e quajtur “Citadel” përfshin një kazino, e cila paraqitet në masterplan si një “instrument për ambiciet e Shqipërisë lidhur me programin Golden Visa”.

Pse po i publikoj këto dokumente?

Ky është një moment i debatueshëm për Shqipërinë dhe diferenca mes mënyrës se si projekti është paraqitur publikisht dhe asaj që tregojnë dokumentet e planifikimit ka rëndësi.

Këto dy dokumente janë vetë dokumentet e tenderimit dhe projektimit të zhvillimit. Pavarësisht se çfarë mendon secili për projektin, njerëzit, bregdeti, mjedisi dhe asetet publike të të cilëve preken nga ky zhvillim meritojnë të lexojnë planet reale dhe jo vetëm përshkrimet e tyre.

Po i publikoj që kushdo — gazetarë, banorë, shkencëtarë të mjedisit apo zyrtarë — të mund të punojë mbi burimin origjinal.

Çfarë nuk po pretendoj?

Nuk po pretendoj se ndonjë element i këtyre dokumenteve përbën, në vetvete, provë të ndonjë shkeljeje apo paligjshmërie.

Nuk garantoj për saktësinë e shifrave apo për qëllimet e autorëve përtej asaj që thuhet në dokumente.

Dhe, sërish, dokumentet nuk përmendin asnjë investitor individual apo mbështetës financiar.

Po i paraqes thjesht për atë që janë.

I inkurajoj të gjithë t’i lexojnë dhe të nxjerrin vetë përfundimet e tyre.

Dokumentët

Rruga Press